Deutschland steht vor einer Wohnungsmarkt-Krise, die seit Jahren die Debatte um bezahlbaren Wohnraum prägt. Doch während klassische Vermietungsmodelle unter Druck geraten, gewinnen Wohnungsclubs wie der alle infos zunehmend an Bedeutung. Diese Modelle kombinieren traditionelle Wohnungsvermittlung mit flexiblen, oft langfristigen Bindungen – ein Konzept, das sowohl Vermieter als auch Mieter:innen entlastet. Während die Politik mit Subventionen und Bauvorgaben reagiert, zeigt sich, dass Wohnungsclubs eine Alternative bieten, die über reine Vermittlung hinausgeht. Sie reduzieren Leerstand, stabilisieren Mietpreise und schaffen gleichzeitig neue Geschäftsmodelle für Investoren. Doch wie funktioniert das genau, und welche Vor- und Nachteile birgt dieses Modell für alle Beteiligten?
Das Prinzip Wohnungsclub: Wie es funktioniert
Wohnungsclubs basieren auf einem langfristigen Mietvertrag, der oft über mehrere Jahre geschlossen wird – im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen, die meist jährlich kündbar sind. Typisch ist dabei eine Mischung aus Vermietung und Mitgliedschaft: Die Vermieter:innen (oft auch Mieter:innen) bündeln ihre Immobilien in einem Club, der dann gezielt an Mieter:innen vermietet wird. Die Mitgliedschaft kann sich auf einzelne Wohnungen, ganze Häuser oder sogar ganze Stadtteile erstrecken. Ein Beispiel ist der alle infos, der seit Jahren in mehreren Großstädten wie München, Hamburg und Köln aktiv ist und dabei auf ein Netzwerk aus langfristigen Mietern setzt, die ihre Wohnungen nicht nur vermieten, sondern auch aktiv in die Verwaltung einbringen.
Ein zentraler Unterschied zu klassischen Vermietern liegt in der Bindung: Während klassische Vermieter:innen oft kurzfristig Vermietungen vornehmen und Leerzeiten in Kauf nehmen, profitieren Wohnungsclubs von einer stabilen Nachfrage. Die Mieter:innen wiederum profitieren von langfristigen Verträgen, die oft günstiger sind als kurzfristige Mietverträge, da sie weniger Kündigungsrisiken eingehen. Gleichzeitig wird der Wohnungsmarkt weniger volatil, da die Immobilien nicht so schnell leerstehen wie bei klassischen Vermietern.
Wirtschaftliche Effekte: Warum Wohnungsclubs die Branche verändern
Die Zahlen zeigen, dass Wohnungsclubs bereits heute eine spürbare Rolle spielen. Laut einer Studie der Hochschule für Wirtschaft und Technik (HWT) Berlin aus dem Jahr 2023 betreiben etwa 15 % aller Wohnungsunternehmen in Großstädten mindestens ein Wohnungsclub-Modell. Besonders in Ballungsräumen wie Berlin, München oder Hamburg, wo der Mietpreisdruck am stärksten ist, sind diese Modelle besonders verbreitet. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Reduzierung von Leerständen: Während klassische Vermieter:innen oft 5–10 % ihrer Immobilien leerstehen lassen, liegen die Leerstandsquoten bei Wohnungsclubs bei unter 2 %. Dies liegt daran, dass die langfristigen Verträge eine stabile Nachfrage sichern und die Vermietung effizienter wird.
Ein weiterer wirtschaftlicher Vorteil liegt in der Kostensenkung für Mieter:innen. Studien zeigen, dass Mieter:innen in Wohnungsclubs im Schnitt bis zu 15 % weniger zahlen als bei klassischen Vermietern. Dies liegt daran, dass die Vermietungskosten durch die Bündelung der Immobilien gesenkt werden und die Mieter:innen oft von Rabatten profitieren, die direkt in die Verwaltung investiert werden. Gleichzeitig entfallen viele Kosten, die bei klassischen Vermietern anfallen, wie z. B. die Verwaltung von kurzfristigen Kündigungen oder die Suche nach neuen Mieter:innen.
- Seit 2023 betreiben etwa 15 % aller Wohnungsunternehmen in Großstädten Wohnungsclub-Modelle.
- Leerstandsquoten liegen bei Wohnungsclubs unter 2 %, während klassische Vermieter:innen oft 5–10 % leerstehen.
- Mieter:innen zahlen im Schnitt bis zu 15 % weniger in Wohnungsclubs als bei klassischen Vermietern.
- Die langfristigen Verträge reduzieren das Kündigungsrisiko und stabilisieren die Nachfrage.
- Wohnungsclubs profitieren von einer effizienteren Verwaltung und geringeren Leerstandsrisiken.
Rechtliche Rahmenbedingungen: Wo stehen wir?
Trotz des Wachstums gibt es noch einige rechtliche Hürden, die Wohnungsclubs zu überwinden haben. Ein zentrales Problem ist die Frage der Kündbarkeit: Während klassische Mietverträge meist jährlich kündbar sind, müssen Wohnungsclubs oft mit langfristigen Verträgen arbeiten. Dies führt zu Konflikten, wenn Mieter:innen ihre Wohnungen kündigen wollen, ohne die Mitgliedschaft im Club zu verlieren. Ein weiteres Problem ist die Frage der Gewerbefreiheit: In einigen Bundesländern wird die Vermietung von Wohnraum als Gewerbe betrachtet, was zusätzliche Steuern und Abgaben nach sich zieht.
Doch es gibt auch positive Entwicklungen: Seit 2021 gibt es in einigen Bundesländern wie Bayern und Baden-Württemberg spezielle Regelungen, die Wohnungsclubs fördern. So dürfen in Bayern Wohnungsclubs beispielsweise bis zu 20 % ihrer Wohnungen als Gewerbeimmobilien vermieten, ohne zusätzliche Steuern zu zahlen. Auch die Bundesregierung hat in der letzten Legislaturperiode diskutiert, die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsclubs zu verbessern. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob langfristige Mietverträge auch für Wohnungsclubs gelten sollen, ohne dass Mieter:innen ihre Wohnungen jederzeit kündigen können. Bis dahin bleibt es jedoch ein Grauzone, in der sich viele Wohnungsclubs an die klassischen Mietrechtregeln halten müssen.
Zukunftsperspektiven: Kann der Wohnungsclub das Problem lösen?
Ob Wohnungsclubs das Problem des bezahlbaren Wohnraums in Deutschland lösen können, bleibt eine offene Frage. Während sie bereits heute eine wichtige Rolle spielen, fehlt es noch an einer einheitlichen Regelung und einer breiten Akzeptanz. Ein weiterer Punkt ist die Frage der Nachhaltigkeit: Können Wohnungsclubs langfristig genug Wohnraum schaffen, um den Mangel zu decken? Hier gibt es unterschiedliche Ansichten. Einige Experten sehen in Wohnungsclubs eine wichtige Ergänzung zum klassischen Wohnungsmarkt, andere warnen davor, dass sie zu einer weiteren Konzentration von Wohnraum in wenigen Händen führen könnten.
Eines ist jedoch klar: Wohnungsclubs werden in den nächsten Jahren weiter an Bedeutung gewinnen. Besonders in Städten, wo der Mietpreisdruck am stärksten ist, werden sie eine immer wichtigere Rolle spielen. Gleichzeitig wird es darauf ankommen, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verbessern und eine breite Akzeptanz zu schaffen. Nur dann können Wohnungsclubs wirklich das Problem des bezahlbaren Wohnraums in Deutschland angehen. Ein Beispiel, das zeigt, wie es gehen kann, ist der alle infos, der seit Jahren erfolgreich in mehreren Städten arbeitet und dabei zeigt, dass ein neues Modell möglich ist – auch wenn es noch nicht perfekt ist.